Infonavit sobre la remodelación del mercado hipotecario de México

Bajo el liderazgo de su CEO, Alejandro Murat Hinojosa, Infonavit ha transformado el mercado de la vivienda en México y ha puesto a la población en una senda hacia la prosperidad sostenible. World Finance habló con Murat Hinojosa sobre las muchas formas en que el paisaje de la vivienda ha cambiado, y cómo es que las contribuciones de él y del Infonavit han creado una serie de oportunidades nuevas y emocionantes. “Infonavit está cambiando el curso de la historia de la vivienda en México a través de la innovación financiera”, dice Murat Hinojosa. “Pasamos de un modelo hipotecario basado en cantidades y basado en números a uno centrado en mejorar la calidad de vida de los trabajadores y sus familias, no solo proporcionando préstamos hipotecarios, sino también protegiendo y garantizando rendimientos eficientes de sus ahorros”.

Fuente: Infonavit, Fovisste, ABM

Hace algunas décadas, grandes extensiones de la población no podían permitirse una casa, y la perspectiva de un hogar lejos de las dificultades convenció a millones de residentes de la ciudad a hacer sus maletas y dirigirse a las afueras, donde los costos eran menores.Con agencias de vivienda como Infonavit repartiendo hipotecas subsidiadas y paquetes de reubicación saludables, el enfoque en la construcción de viviendas sociales permitió al país hacer una transición muy necesaria. “Esta rápida expansión de la financiación de la vivienda [ver Fig. 2], liderada principalmente por Infonavit y facilitada por políticas públicas destinadas a ampliar el acceso a la vivienda formal, permitió la transición del país de la vivienda informal a la formal a gran escala”, dice Murat Hinojosa.

“Aunque se logró un gran progreso para disminuir el déficit de vivienda, el modelo se hizo insostenible”. Al optar por centrarse en las viviendas sociales fuera del centro de la ciudad, la población se ha alejado de la selección de empleos y servicios, lo que ha aumentado la congestión. redujo la productividad y trajo una menor calidad de vida general. La población urbana del país compite con muchos incluso en países desarrollados, pero la diferencia clave es que las casas unifamiliares de poca altura en lugar de edificios de gran altura dominan el paisaje. Independientemente de los esfuerzos realizados para abordar el déficit de vivienda, el mercado de hoy todavía muestra las cicatrices de las propiedades abandonadas y la segregación social, según un reciente informe de la OCDE impulsado por Infonavit, y el sector no ha logrado proporcionar los beneficios básicos de la aglomeración: costos de transporte, seguridad, mejores escuelas, menores emisiones de carbono, clusters de innovación y servicios públicos adecuados.

La población urbana de México

Cambiar la cara
El nombramiento del presidente Enrique Peña Nieto en 2012 marcó el último clavo en el ataúd del modelo de vivienda social de larga duración de México. Esto ha cambiado el enfoque del gobierno para centrarse menos en la vivienda unifamiliar y más en la “verticalidad”. Desde su nombramiento, el presidente se ha asociado con el Congreso para aprobar no menos de 11 reformas estructurales clave, cada una dirigida a impulsar la productividad, expandir los derechos ciudadanos y, de manera crucial, consolidar una democracia más eficiente. “El gobierno federal ha demostrado un fuerte compromiso con este sector y, como tal, a principios de 2015, el presidente Enrique Peña Nieto anunció medidas fiscales y financieras para apoyar el financiamiento y desarrollo de viviendas con el objetivo de construir 500,000 nuevas viviendas con una inversión esperada de más de $ 23bn “, dice Murat Hinojosa.

Es cierto que los problemas que afectan el mercado de la vivienda no se resuelven fácilmente, aunque las reformas estructurales bien intencionadas de la administración gobernante deberían impulsar la productividad y la competitividad del país, y deberían generar un crecimiento económico sostenible en la región del cinco por ciento y más en 2018.

Como fue el caso de tantas naciones en desarrollo de su calaña, México no estaba de ninguna manera aislado de la crisis financiera, y las circunstancias infligían dolores a la economía y al empleo (véase la Fig. 3). “Los efectos de la crisis de la vivienda en los Estados Unidos tomaron un tiempo para aparecer en México, pero fueron significativamente menos. Una diferencia principal es que en México no hubo burbujas de precios. Como cuestión de hecho, el impacto en los precios de la vivienda fue limitado “, dice Murat Hinojosa.

“Otra diferencia importante fue el contagio entre diferentes sectores. Mientras que en los Estados Unidos la crisis comenzó en el mercado inmobiliario y se extendió a través de los sectores financieros, en México se produjo el efecto contrario. Además, en México la contracción de las ventas de vivienda, aunque importante, tuvo diferencias entre regiones y segmentos “. En este importante período, Infonavit luchó arduamente para mantener el ritmo de los préstamos, mitigar el declive en la oferta de vivienda y asegurar el acceso de sus afiliados a alojamiento.

Avance rápido hasta el presente y el mercado ha cambiado mucho desde el clima de antaño azotado por la crisis. Apoyado en su parte justa de la estabilidad macroeconómica, México tiene sólidos fundamentos económicos que deberían permitir al país hacer frente a los vientos internacionales adversos. El gobierno federal también ha demostrado una sólida responsabilidad financiera frente a la crisis y logró ajustar el gasto público en consecuencia en un entorno duradero de bajo precio del petróleo.

Financiamiento de vivienda en México

Según los pronósticos del banco central de México, la economía nacional está en camino de expandirse en algún lugar de la región de 2.5 a 3.5 por ciento en 2015 y 2.9 y 3.9 por ciento en 2016;mucho mayor que las estimaciones para 2014, que cayeron en la región de dos a 2,5 por ciento. En un intento por desglosar la estimación en la suma de sus partes, el banco central dijo que el crecimiento estaría impulsado por una recuperación de EE. UU., Un mercado interno más sólido con mejores estadísticas de confianza del consumidor y del trabajo, y una construcción próspera, automotriz, sectores de aeronáutica, servicios y electrónica. Sin embargo, ningún otro factor jugará un papel más importante que la reforma estructural en los mercados de energía, telecomunicaciones y finanzas, lo que debería conducir a la economía a mayores alturas.

En febrero de 2013, Peña Nieto anunció una política nacional de vivienda y señaló la desviación del país del modelo de vivienda social de antaño, estableciendo un nuevo curso para proporcionar viviendas adecuadas y satisfactorias de una manera más sostenible.Como parte fundamental del rompecabezas del desarrollo urbano, la ambición no es solo ofrecer más oportunidades de vivienda sostenible, sino una mejor calidad de vida en general.

Desglosado en sus partes más simples, los cuatro puntos principales establecidos en la política nacional de vivienda son mejorar la coordinación de la planificación urbana y las instituciones de vivienda, avanzar hacia un modelo de desarrollo urbano sólido y sostenible, reducir el déficit de vivienda de manera responsable y procurar más soluciones de vivienda apropiadas y decorosas. Sin embargo, las agencias de vivienda pública aún tienen una parte importante en el proceso, como Infonavit, cuya influencia en el sector de la vivienda significa que seguirá siendo una parte relevante y altamente influyente a lo largo de la implementación del plan. En estrecha coordinación tanto con el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, como con el Ministerio de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, Infonavit continuará trabajando bajo un sólido marco institucional y trabajará en estrecha colaboración con otras agencias nacionales de vivienda para que esta visión se concrete.

Un mercado revitalizado
“En cuanto a la situación de la vivienda en México en este momento, hay una serie de puntos que vale la pena tocar”, dice Murat Hinojosa. “Debido a la estabilidad macroeconómica de México, tanto los bancos comerciales como las instituciones gubernamentales están incrementando los préstamos crediticios para el sector de la vivienda. Por un lado, los bancos comerciales están prestando más dinero para el mercado de alta gama. Por otro lado, las instituciones gubernamentales están fomentando el crédito para desarrolladores y tanto subsidios como más crédito para hogares de bajos ingresos “.

El gobierno también está expandiendo sus soluciones para construir viviendas mejores y más sostenibles cerca de los centros de las ciudades, donde los empleos están más disponibles y los costos de transporte más bajos. Su liderazgo promueve una mejor coordinación por parte de todos los actores relevantes, lo que finalmente llevará a las personas a considerar trabajos formales, mejorar la productividad del sector y la calidad de vida en general para el ciudadano promedio.

Mientras tanto, el segmento de la vivienda vertical ha estado cobrando impulso en los últimos años, y en solo los últimos cinco años su participación en el Registro Único de Vivienda ha aumentado del ocho por ciento al 27 por ciento. Los esfuerzos de Infonavit también han arrojado resultados positivos en términos de reducción de la expansión urbana, y entre diciembre de 2012 y diciembre de 2014, el número de desarrollos de vivienda ubicados dentro de los perímetros de contención urbana recientemente definidos aumentó de 35 por ciento a 67 por ciento.

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